近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收不尽人意是什么意思益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REIT不尽人意是什么意思s的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产不尽人意是什么意思配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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