万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万俄罗斯乌克兰什么时候结束战争/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾俄罗斯乌克兰什么时候结束战争(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 俄罗斯乌克兰什么时候结束战争