5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，西安市城六区是哪几个持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首西安市城六区是哪几个先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(g西安市城六区是哪几个uǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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