饱受争议(yì)的二(èr)手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中(zhō北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ng)的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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