万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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