导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗ng>其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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