“现在的房地产很难再出现像过去(qù)十(shí)年的(de)系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩(jì)，还(hái)是(shì)估(gū)值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需(xū)要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来(lái)自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次房(fáng)企能从(cóng)银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对(duì)较好，但没有国资(zī)背景的民营(yíng)房企(qǐ)股价大(dà)多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率(lǜ)）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是(shì)否也(yě)是业内最低的(de)；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房(fáng)企进行(xíng)举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了(le)，其开始在(zài)一(yī)线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地(dì)，净负债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身(shēn)储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿(yì)元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市(shì)；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量(liàng)一家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极(jí)的房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润(rùn)置地、中(zhōng)国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机(jī)构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民(mín)营企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企同样(yàng)受到(dào)机构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金”“全国社保基金(jīn)一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的(de)基本(běn)面(miàn)表现存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长(敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭(háng)州(zhōu)的战(zhàn)略布局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的(de)房(fáng)企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据(jù)中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿(yì)元(yuán)，位列房(fáng)企第(dì)九位(wèi)。

　　值得(dé)注意(yì)的(de)是，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只(zhǐ)是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节(jié)与上(shàng)游材料端息息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美(měi)国过去的(de)数据(jù)充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月(yuè)线连收七(qī)根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的(de)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据(jù)了(le)半壁(bì)江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一(yī)度沉寂，不过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过(guò)23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发(fā)策(cè)略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回报(bào)均增(zēng)加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志(zhì)邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意思的(de)是，他(tā)似(shì)乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到(dào)期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提(tí)价难度(dù)是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的(de)定(dìng)位(wèi)和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次