导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zh中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思èn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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