文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(z作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出hù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出