近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REI手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图Ts产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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