OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhā浙k是浙江哪个城市的ng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开浙k是浙江哪个城市的的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)浙k是浙江哪个城市的。”

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