导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　<菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里/p>

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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