万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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