导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(d自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗uàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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