5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些rong>行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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