文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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