饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东(dōn发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的g)往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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