饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(d酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围='color: #ff0000; line-height: 24px;'>酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围āng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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