导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(x硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗iāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比1硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗0.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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