OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出(chū)，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(z危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高hōng)披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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