导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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