近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据权类项目相比，特许(xǔ)经2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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