导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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