万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思ong>

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？