文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理国v是不是国5，国v与国vl的区别甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样国v是不是国5，国v与国vl的区别有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè国v是不是国5，国v与国vl的区别)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 国v是不是国5，国v与国vl的区别