5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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