万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点