5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(bi岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点āo)的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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