文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预冰箱保冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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