5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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