万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán勿必和务必的区别，务必是什么意思呀 #ff0000; line-height: 24px;'>勿必和务必的区别，务必是什么意思呀)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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