5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年(nián)来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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