导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么