万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是(sh我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门ì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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