万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(z菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救hōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(d菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救àn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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