OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至(zhì)得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一(yī)时睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等(děng)产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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