文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方(fān浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗g)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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