导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xià俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗n)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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