OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始权(quán)益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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