5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语>复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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