近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xì竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读ng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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