导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(c绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思hú)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思 alt="中(zhōng)国户均(jūn)几(jǐ)套房？| 民生·周君(jūn)芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望绿肥红瘦暗指什么感情和意思，绿肥红瘦暗指什么意思提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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