文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(sh夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物āng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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