万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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