一线城(chéng)市(shì)，也(yě)不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手(shǒu)房指导价的消息在房产(chǎn)圈(quān)刷屏(píng)了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最后一个还(hái)在“认(rèn)真(zhēn)”实(shí)施(shī)这条政策的城市(shì)，最后深圳(zhèn)是房(fáng)价前三的(de)核心城市。所以(yǐ)，深(shēn)圳的(de)一(yī)举一动都(dōu)具有风(fēng)向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分析人士指(zhǐ)出(chū)，深圳二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房回(huí)暖(nuǎn)，然后(hòu)二(èr)手(shǒu)房回(huí)暖有利于(yú)深圳楼(lóu)市(shì)总(zǒng)体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利(lì)于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯传“二(èr)手房指导(dǎo)价”正式结束。传(chuán)言(yán)称：二(èr)手房贷款(kuǎn)不按官方参(cān)考价（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签备案价和(hé)评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方(fāng)文(wén)件。据证(zhèng)券时(shí)报21日消息，目(mù)前深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍按(àn)参考价办理(lǐ)按揭”。所以还需要(yào)持续的(de)关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现为(wèi)银(yín)行(xíng)贷款等领域按照新的规则进行(xíng)，但不会(huì)出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不(bù)用发(fā)文件(jiàn)的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公(gōng)布(bù)了全(quán)市3595个(gè)小区(qū)的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行(xíng)只(zhǐ)能按(àn)照指(zhǐ)导价来(lái)计算(suàn)首付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直(zhí)接让大(dà)批量买家，失去了(le)购房能力(lì)，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确(què)实证(zhèng)明了(le)，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安居(jū)客的统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的(de)影响，二手(shǒu)房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据(jù)为例(lì)，全国(guó)70个大中城市房价只有6个同比上涨，其(qí)他的泥(ní)沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付出了(le)沉重代(dài)价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有(yǒu)家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示：成交(jiāo)量上，二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全(quán)年成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市(shì)场(chǎng)高峰(fēng)缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指(zhǐ)导价(jià)发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源(yuán)占比大幅(fú)增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各(gè)区二(èr)手房成(chéng)交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参(cān)考价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了(le)2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测(cè)，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平(píng)，叠加这三年的(de)房贷和(hé)持(chí)有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感(gǎn)受(shòu)到(dào)了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新低，学区房(fáng)神话不(bù)再，房产中介的日(rì)子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年(nián)以来，实施了(le)二(èr)手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)的城市陆陆续续低调退出(chū)，目前只有深圳还(hái)是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也(yě)不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多(duō)子女(nǚ)家庭和职(zhí)住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海也(yě)考(kǎo)虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制度政策上的支(zhī)持(chí)。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市(shì)商品住宅销售价格变(biàn)动情(qíng)况来看，广(guǎng)州、深圳的新(xīn)房、二(èr)手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增长(zhǎng)了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京、合肥等城市(shì)价格都是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面推(tuī)动二手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被(bèi)广(guǎng)泛(fàn)好(hǎo)评的新政。对于激活二(èr)手(shǒu)房交易，具有定(dìng)海神针(zhēn)般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思就是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不行了(le)，上面(miàn)不(bù)就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有(yǒu)一大(dà)波正在路上(shàng)...

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