OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōn清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王g)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面影清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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