5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(du早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称ō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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