5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(b假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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