5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激(jī麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多(duō麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(b麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁āo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁