近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(y每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办ǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lè每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办i)项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办)经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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